 | You are viewing ![[info]](http://l-stat.livejournal.com/img/userinfo.gif){kind=small} gudddini's journalLog in Create a LiveJournal Account Learn more |
«Финанс.» публикует запись интервью с известным ритейлером. Для удобства она логично разделена на пять частей. Экс-управляющий «Пятерочки» делится секретами, как строить бизнес по шаблону и рассуждает о кризисе в России.
http://www.finansmag.ru/articles/44402tomsoer и ap428 blog_kinto Вкладання коштів у нерухомість завжди уявляється «зрозумілим» інвестуванням. Натомість цінні папери - акції та облігації - за відсутності у власника розвиненої уяви та розуміння ринкових процесів, не дають можливості осягнути, чим же саме ти володієш (для декого це все одно, що уявити безкінечність Всесвіту). Зате з нерухомістю – ніякої абстракції: до власних квадратних метрів можна доторкнутися, їх можна відчути, помацати. Майже кантівське: об’єктивна, так би мовити, реальність, яка дана нам у відчутті.
Ті, хто скуповує нерухомість, можуть мати один з трьох, або навіть всі одночасно мотиваційні напрямки. Перший: вкласти в житло (або нежитловий сектор), дочекатися позитивної ринкової кон’юнктури і продати вигідніше. Другий варіант: вкласти в житло, зробити «крутий» ремонт, перепланувати, легалізувати перепланування – і знову ж таки – продати вже набагато дорожче. У цьому випадку в наявності більш інтелектуальний варіант інвестування: необхідно продумати, скільки коштуватимуть будматеріали та послуги бригади майстрів, знайти більш «бюджетний» варіант, не дуже занурюватись у питання якості роботи, але максимально зосередити увагу на спецефектах, які потім вразять покупця (ліпнина на стелі ручної роботи, унітаз з підігрівом тощо). Третій спосіб заробити: купити і здавати у найм, і це, за певних обсягів та обставин, може годувати і самих, і дітей, і онуків.
Якими є основні ознаки інвестування в нерухомість? По-перше, квадратні метри практично не можуть бути предметом короткострокових спекуляцій. Пошук покупця і продавця займає достатньо довгий час. Юридичне оформлення покупки також досить марудний процес. Багато «білих плям» ми маємо й у системі адекватної оцінки нерухомого майна. Друга характерна риса тісно пов’язана з першим пунктом: квартири та приміщення, що входять до нежитлового фонду, не можуть бути біржовим товаром. Квадратні метри – не зерно першого, другого або третього класу, це «товар», який не можна уніфікувати, формалізувати та виставити на торги «втемну». Надто багато тонкощів по кожному об’єкту нерухомості: починаючи від підлоги, що скрипить, до наявності чи відсутності сусідів, які «врубають» музику після опівночі. З цього приводу пригадується старий анекдот. Маклер розповідає покупцям про обране ними житло: «Я хочу бути з вами чесним до кінця. Цей будинок має свої недоліки. На північ від нього знаходиться величезне сміттєзвалище, на сході – відстійник нечистот, на півдні – свиноферма, за заході – лісопилка». В клієнтів волосся дибки: «Які ж тоді переваги?!». Маклер бадьоро: «Як які? Ви завжди точно зможете визначити, звідки дме вітер!».
Я розумію, що інвестиції в нерухомість будуть існувати завжди, оскільки вони є першим етапом усвідомлення того, що інвестувати потрібно. Хоча цей вид інвестицій і видається мені дещо анахронічним. Справа в тому, що в нашій країні питома вага інвестицій в нерухомість серед загального інвестиційного потоку є абсолютно неспівмірною з тим, що ми спостерігаємо у світі. Проте, такий стан речей є не просто зрозумілим, а й закономірним для молодої перехідної економіки, що робить свої перші кроки у напрямку ринку. З розвитком економіки нерухомість не приносить вже таких надприбутків, як це було в Україні протягом останніх 5-7 років. До того ж, ціни на вітчизняну нерухомість зростали як на дріжджах, тож сьогодні спостерігаємо глибоку корекцію. Ясна річ, на відновлення ринку нерухомості піде значний час.
Поговоримо про це докладніше.
Замальовка перша (дані «докризові»).
Якщо сумарну вартість всього житла в країні прирівняти до ВВП, то вийде, що вона складає близько 400% ВВП. Ця сума видається нереально завищеною, якщо порівняти Україну з такими країнами як США (160% ВВП) та «перегріта» Австралія (337% ВВП). З приводу ситуації на світовому ринку житла The Economist якось писав: «Звісно, ціни на нерухомість не впадуть, як цеглина. Швидше за все, вони будуть летіти як цеглина з парашутом. Втім, коли вони приземляться, все одно буде боляче».
«Боляче» чи ні було вітчизняним вкладникам коштів у нерухомість, можна дізнатися з динаміки зростання та падіння цін на нерухомість в Україні з наступного графіку. Тут кожен, за бажання, може знайти рік, коли він вкладав у житло або іншу нерухомість, та зрозуміти процеси, що відбувалися з його інвестиціями.
Як бачимо, фінансові кризи 1998 та 2008 років суттєво «плутали карти» інвесторам у нерухомість.
Я не втомлююсь повторювати, що, в першу чергу, «криза у нас в голові». Критична маса оціночних суджень, накопичившись, вибухає, даючи ефект снігового кома, що котиться з гори. Проводячи паралель з нарощуванням обертів громадської думки про кризу, нагадаю про те, що, за різними оцінками, від 20 до 40% від загальної кількості покупців нерухомості є інвесторами (це при тому, що житла в Україні на кожного громадянина припадає не так вже й багато – не більше 22 кв. м.). Тобто квадратні метри купуються не тому, що людям немає де жити, а тому, що вони очікують подальшого зростання цін. «Бульбашка» – це коли ціна є сьогодні високою лише тому, що інвестори вірять, що завтра вона буде ще вищою, а не через фундаментальні чинники. Багато хто увімкне «стоп-кран» тоді, коли з якихось причин масова істерія зупиниться. Вони навіть почнуть «скидати» актив, що дешевшає, а це лише піджене падіння цін.
Сьогодні вже можна придбати однокімнатну невеличку осельку в Києві за 20 000 доларів. Як думаєте, далі буде?
Замальовка друга.
Будматеріали почали стрімко зростати в ціні починаючи з 2003 року. Така динаміка зберігалася до кінця минулого року. Фінансова криза спричинила різке падіння імпорту. Деякі види будматеріалів взагалі зникли з полиць будівельних гіпермаркетів, спустіли промислові склади. Та дефіциту не виникло – суттєво впав попит. Ландшафти великих міст спотворилися жахливими пам’ятниками чиїхось мрій - бетонними скелетами довгобудів та щоглами зупинених кранів. Звісно, будівництво колись відновиться, але сьогодні: А) ті, хто інвестували в будівництво свої вільні кошти, не отримали власних квадратних метрів, їхні кошти були вилучені з обороту, а інфляція, наче шашель, продовжує їх точити; Б) ті, хто інвестували в будівництво запозичені кошти, отримали ще більш невтішний результат, бо змушені тепер розраховуватися з банками ще й по валютних кредитах.
І якщо раніше великим ризиком для інвестора в нерухомість було натрапити на таку пастку як «Еліта-центр» чи купити «проблемне» житло на вторинному ринку, то сьогодні у стані вкладників еліти-центрів опинилися значна частина інвесторів в будівництво. Іншими словами, вони втрачають: якщо не все, то дуже багато.
Замальовка третя.
Ознакою того, що ринку нерухомості залишалося зростати (ще до кризи) «недовго», була разюча розбіжність між орендною платою на житло та його вартістю. Тобто, якщо інвестор вирішив придбати житло з метою здачі його в оренду і таким чином «відбити» вкладене, процес цей затягувався на довгі-довгі роки. З 2000 до докризового 2007 року вартість житла зростала у 2-3 рази швидше, ніж орендна плата. Інвестор 2000 року окуповував свою інвестицію близько 7 років, а інвестор 2007 – вже 14-18 років. Отже, з інвестиційного товару оренда швидко перетворилася на звичайну споживчу послугу.
Рівень окупності (доходності) житла вищий там, де сама його вартість невисока. Згідно різних рейтингів, найвищою окупність була в Кишиневі (14%), Варшаві (13%), Софії (10%). За ними йдуть Братислава, Москва (!), Париж, Амстердам, Загреб. Київ до кризи коливався на рівні 5%.
Як думаєте, на якій позиції рейтингу він зараз?
Орендувати однокімнатну чистеньку квартиру в центрі Києва, поблизу майдану Незалежності, сьогодні можна за 1500-2000 гривень. Деякі з них стоять порожні. Ціна на таке помешкання до кризи могла сягати кілька сот тисяч доларів…
Наостанок.
В розвинених країнах інвестиції в нерухомість не розглядаються з позицій високої прибутковості. Більше того, численними є ті громадяни, які взагалі ніколи не купують житло, а мешкають з родинами в орендованому помешканні. Такий стиль життя переходить у спадок їхнім дітям і для багатьох стає традиційним. Інше з українцями. Уявити собі пересічного співвітчизника, який не мріяв би про звільнення з «кріпацького» орендарства, або ж про кілька власних кімнат за міцними дверима, або ж… Ну, про «садок вишневий коло хати» годі вже й казати, то – класика української ментальності…
Тільки навряд чи колись квадратні метри стануть для нас вигідною інвестицією. Дахом над головою, життєвою необхідністю – так. Проте, сказане не означає, що у цього виду інвестування прихильників згодом не залишиться. Певний їхній відсоток завжди присутній в будь-якій країні. То вже питання смаку…
Після першої шлюбної ночі із заможним паном молода дружина розповідає своїй подрузі: «Нарешті я зрозуміла, про яку нерухомість він весь час бурмотів…».
olegtern
Владелец одной фабрики был чрезвычайно обеспокоен. Паровой генератор, который обеспечивался светом и энергией весь его завод, сильно вибрировал. Это очень сложная проблема, общего решения которой не существует и сейчас. Множество экспертов пытались починить его, но все их попытки были безуспешны.
— Время — деньги, — повторял себе владелец фабрики, подсчитывая убытки из-за потерянной продукции, — время — деньги.
В этот момент человек в голубом комбинезоне заглянул к нему в контору.
— Я могу починить ваш котел, сэр, — сказал он.
Фабрикант был не впечатлён.
— Я приглашал лучших из лучших специалистов, чтобы они починили паровой котёл, но никто из них не смог помочь мне. Посмотрите на себя, у вас только маленькая сумка с инструментами, да и инструментов в ней не так много, если я не ошибаюсь.
— Совершенно верно, сэр. Я взял только те инструменты, которые пригодятся мне для выполнения этой работы. Так вы позволите уладить вашу проблему?
Рабочий не произвёл впечатления на фабриканта, но, поскольку терять ему было уже нечего, он повёл его в помещение, где находился котёл. В центре комнаты стоял сам котёл. От него во всех направлениях тянулось огромное количество труб, сообщающихся с каждым помещением завода.
Покровительственным тоном фабрикант пригласил работника приступать к делу. Спокойно и без суеты человек в голубом комбинезоне вынул из своей сумки один инструмент, маленький резиновый молоток.
Аккуратно и методично он начал простукивать различные участки машины, внимательно прислушиваясь к звукам, которые издавала металлическая поверхность. За десять минут он простучал датчики давления, термостаты, подшипники и соединения, где, как он предполагал, находится повреждение. Наконец, он вернулся к своей сумке с инструментами, положил на место маленький молоточек и выбрал большой молоток.
Он подошёл к одному из коленчатых соединений в одной из секций труб и нанёс несильный удар молотком. Эффект был мгновенным. Что-то сдвинулось, и паровой генератор перестал вибрировать.
Фабрикант был восхищён:
— Изумительно! Изумительно! Пришлите мне счёт. Удвойте ваши расценки.
— В этом нет необходимости, сэр, — ответил работник.
Когда несколько дней спустя фабрикант получил счёт, он был ошеломлён. Сумма намного превышала его ожидания. 10000 фунтов стерлингов! Большие деньги по тем временам. Несмотря на то, что он заплатил намного больше тем экспертам, которые пытались исправить поломку, но потерпели неудачу, он знал, что они провели там несколько дней. И они были представителями компаний с отличной репутацией! А этот странный человек провёл там всего десять минут.
Фабрикант дал секретарше поручение, чтобы она отослала ему запрос с просьбой подробно расписать стоимость оказанных услуг.
Вскоре с почты пришел ответ.
За десять минут простукивания — 1 фунт.
За знание того, куда нужно ударить — 9999 фунтов.
Итого: 10000 фунтов.
Случай из практики. Предварительный договор клиенты расторгли на основании того, что квартира не соответствует техническому паспорту и на момент сделки квартира не должна быть заложена. Если квартира в ипотеке, этот момент нужно оговорить заранее. Вот к таким мелочам можно придраться. В этом случае клиент мог потерять деньги, если он взял задаток за свою недвижимость и передал его за недвижимость, которую хочет купить. И таких мелочей достаточно много.
Обращайтесь к профессионалам.
1. На вечеринке ты видишь симпатичного парня. Ты подходишь к нему и говоришь: ’Со мной классно в постели’. Это прямой маркетинг.
2. Ты пришла на вечеринку с друзьями и видишь симпатичного парня. Один из твоих друзей подходит к нему и говорит: ’С ней классно в постели’. Это реклама.
3. На вечеринке ты видишь симпатичного парня. Ты подходишь к нему и просишь номер телефона. На следующий день ты звонишь ему и говоришь: ’Со мной классно в постели’. Это телефонный маркетинг.
4. На вечеринке ты видишь симпатичного парня. Ты поднимаешься и поправляешь платье, подходишь к нему и наливаешь ему напиток. Ты говоришь: ’Позвольте’ и подходишь к нему ближе, чтобы поправить ему галстук, и одновременно касаешься грудью его руки, а затем говоришь: ’Кстати, со мной классно в постели’. Это пиар.
5. На вечеринке ты видишь симпатичного парня. Он подходит к тебе и говорит: ’Я слышал, с тобой классно в постели’. Это узнаваемый брэнд.
6. На вечеринке ты видишь симпатичного парня. Ты уговариваешь его пойти с твоей подругой. Это торговое представительство.
7. Твоя подруга не удовлетворяет его, поэтому он звонит тебе. Это техническая поддержка.
8. Ты на пути на вечеринку и вдруг тебе в голову приходит мысль, что в тех домах, мимо которых лежит твой путь, может быть много симпатичных мужчин. Ты залезаешь на крышу одного из домов, расположенных ближе к центру и кричишь во все горло: ’Со мной классно в постели!’ — это спам.
9. На вечеринке ты видишь несколько симпатичных парней. Ты всем им пишешь записки о том, как с тобой будет классно в постели. Это директ-мейл.
10.Ты приходишь на вечеринку, видишь обалденного парня, подходишь к нему и говоришь ’пойдем наверх, я очень хороша в постели’. А он говорит ’я не могу, потому что люблю мальчиков’ — это неверный выбор целевой группы.
11. На вечеринке ты видишь симпатичного парня. Путем хитрых махинаций ты устраиваешь грязную склоку между присутствующими девушками, а сама остаешься в стороне. Когда все передерутся, ты говоришь ’пойдем отсюда! кстати, со мной классно в постели!’ — это черный пиар.
12. Ты приходишь на вечеринку и говоришь ’Со мной круто в постели, но за мое тело хочу шоколад и шампанское’. Это бартер.
13. Ты приходишь на вечеринку, а там куча красивых девиц. Ты приспускаешь бретельку и говоришь: ’Со мной круто в постели и шоколада с шампанским не надо’ — это демпинг.
14. На вечеринке ты не пользуешься успехом. Ты бежишь в центр пластической хирургии и делаешь себя похожей на Мерелин Монро. Это плагиат.
15. На вечеринке ты сразу громко заявляешь — ’Кто интересуется какова я в постели — за мной!’ и уводишь их на другую вечеринку. Это позиционирование…
16. На вечеринку ты вообще не пошла, но говорят там только о том, как ты хороша в постели. Это раскрученная торговая марка.
17. Вечеринка проходит у тебя дома и приглашены только парни с которыми ты переспала. Это конференция разработчиков.
18. Ты пришла на вечеринку с подругами, и вы вместе видите симпатичного парня. Каждая из вас рассказывает как круто с ней в постели и что она за это хочет получить. Это тендер.
19. Ты пришла на вечеринку с друзьями и видишь много симпатичных парней. Ты говоришь, что с тобой очень классно в постели и переспать с тобой сможет тот, кто предложит больше шампанского и шоколада. Это аукцион.
20. Ты пришла на вечеринку с друзьями и видишь симпатичного парня. Подходишь к нему и говоришь, что тебя зовут Светка. Все знают как хорошо в постели со Светкой. При этом Светка знает, что ты выдала себя за нее. За это Светка получает шоколадку. Это франчайзинг.
21. Ты приходишь на вечеринку с подругой. На вечеринке все знают, что с тобой хорошо в постели, ты им рекомендуешь подругу и говоришь, что ты ее всему научила и она знает все то, что знаешь ты. Утром Вы делите шампанское и шоколадки между собой. Это передача технологии и научно-техническая кооперация.
22. Ты приходишь на Новогоднюю вечеринку и видишь кучу красивых парней, говоришь, что переспать с тобой стоит пять шоколадок и три бутылки шампанского, к концу вечеринки надираешься в ноль, просыпаешься в постели с каким-то уродом… Это сезонная распродажа.
23. Ты пришла на вечеринку с друзьями и видишь симпатичного парня. Подходишь к нему и говоришь, что с тобой классно в постели. Уходишь с ним. Приходите домой, а дома муж. Симпатяга уходит несолоно хлебавши, ты получаешь в глаз. Это форс-мажор.
24. Ты приходишь на вечеринку и говоришь что с тобой круто в постели. К тебе подваливает пара мощных девчат и говорят: ’Мы согласны на 30% шоколада и 40% шампанского в месяц. Иначе у тебя могут возникнут проблемы’. Это ’крыша’.
25. Ты приходишь на вечеринку, но тебя никто не хочет, одни кричат ’дорого!’, другие слышали от знакомых, что ты не так уж хороша в постели, третьи еще не долечились после предыдущего раза… Тогда ты сваливаешь и катишь на другую вечеринку в ближайший Урюпинск… Там тебя хотят все, заваливают подарками и норовят познакомиться поближе… Это работа с регионами.
26. На вечеринке ты видишь симпатичного парня. Ты подходишь к нему и говоришь: ’Привет! знаешь, какой мне сегодня приснился сон? я лежу на шелковых простынях и просто изнемогаю от желания, а на земле не осталось ни одного мужчины! и все мои знания в области кама-сутры больше никому не нужны… вот ужас-то! Что? Ты хочешь взять у меня пару уроков?’ Это креативный подход.
27. Ты приходишь на вечеринку вместе со Светой (у тебя классная попка, у нее грудь) … Всем парням выставляется условие: мы вместе… Это стратегическое партнерство.
28. Все давно знают, насколько ты хороша в постели… И тут ты пускаешь слух, что умеешь офигенно готовить… Это захват новых рынков.
29. Ты уродина и тебя видеть никто не хочет… Но Папа проплачивает вечеринку… — толпа народу и все тебя хотят… Это государственные субсидии.
30. Ты приходишь на вечеринку с подругой-уродиной и все симпатичные парни сразу тебя замечают, так как ты выгодно выделяешься на ее фоне. Это — contrast, а подруга удачно подобранный background-image.
31. Ты приходишь на вечеринку, вся такая красивая, сексуальная и уверенная в себе… Ты знаешь, что в постели ты лучшая… Ты готова совершенно бесплатно отдаться хорошему парню… Но всех парней расхватали какие-то грымзы и тянут из них бабки… Это рынок, детка…
32. Ты даешь за шоколадки и шампанское, после чего передаешь заработанное подруге, которая приносит все это добро к тебе домой, и вы в компании с твоим мужем выпиваете и закусываете… Это отмывание капитала.Профессор философии, стоя перед своим классом, взял пятилитровую стеклянную банку и наполнил её камнями, каждый не менее 3-х см в диаметре. В конце спросил студентов, полна ли банка?
Ответили: да, полна. Тогда он открыл банку горошка и высыпал их в большую банку, немного потряс её. Естественно, горошек занял свободное место между камнями. Ещё раз профессор спросил студентов, полна ли банка?
Ответили: да, полна. Тогда он взял коробку, наполненную песком, и насыпал его в банку. Естественно, песок занял полностью существующее свободное место и всё закрыл. Ещё раз профессор спросил студентов, полна ли банка?
Ответили: да, и на этот раз однозначно, она полна. Тогда из-под стола он ещё вытащил 2 банки пива и вылил их в банку до последней капли, размачивая песок. Студенты смеялись.
А сейчас я хочу, чтобы вы поняли, что:
- банка — это ваша жизнь;
- камни — это важнейшие вещи вашей жизни: семья, здоровье, друзья, свои дети — всё то, что необходимо, чтобы ваша жизнь всё-таки оставалась полной даже в случае, если всё остальное потеряется;
- горошек — это вещи, которые лично для вас стали важными: работа, дом, автомобиль;
- песок — это всё остальное, мелочи.
Если сначала наполнить банку песком, не останется места, где могли бы разместиться горошек и камни.
И также в вашей жизни, если тратить всё время и всю энергию на мелочи, не остаётся места для важнейших вещей.
Занимайтесь тем, что вам приносит счастье: играйте с вашими детьми, уделяйте время супругам, встречайтесь с друзьями.
Всегда будет ещё время, чтобы поработать, заняться уборкой дома, починить и помыть автомобиль. Занимайтесь, прежде всего, камнями, то есть самыми важными вещами в жизни; определите ваши приоритеты: остальное — это только песок.
Тогда студентка подняла руку и спросила Профессора, какое значение имеет пиво? Профессор улыбнулся. Я рад, что вы спросили меня об этом. Я это сделал просто, чтобы доказать вам, что, как бы ни была ваша жизнь занята, всегда есть место для пары банок пива.
Почти три года назад на одной из станций метро в Вашингтоне начал играть скрипач. Он играл 45 минут и сыграл 6 произведений Баха. За 45 минут через станцию прошло 2 000 человек, и ему в сумме накидали в футляр $32. Ирония ситуации состоит в том, что скрипача звали Джошуа Белл, он играл на скрипке стоимостью $3.5M, а всего лишь за два дня до этого он выступал в Бостонском театре, где все места были распроданы (а средняя стоимость билета составляла $100). И цена в нашем мире вещь очень относительная. На все есть свой покупатель. Рядом могут стоять два дома, почти одинаковых, но цена в них отличается в два раза. И там, и там будут продаваться объекты. Так и с услугами, кто-то платит пять процентов на миллионе, а кто-то на 50 тысячах за 3 процента так трахнет мозг, что можно умом тронуться.
Нужно учиться продавать правильно - в правильном месте, хорошим (платежеспособным) клиентам, и получать от этого удовольствие.
Однажды Сисадмин пожаловался Учителю:
– Мы выдали всем нашим пользователям индивидуальные пароли, а они не желают хранить их в тайне. Записывают на листочках и приклеивают к мониторам. Что нам делать? Как заставить их?
Инь Фу Во спросил:
– Сначала скажи, почему они это делают.
Сисадмин подумал и ответил:
– Может быть, они не считают пароль ценным?
– А разве пароль сам по себе ценный?
– Не сам по себе. Ценна информация, которая под паролем.
– Для кого она ценна?
– Для нашего предприятия.
– А для пользователей?
– Для пользователей, видимо, нет.
– Так и есть, – сказал Учитель. – Под паролем нет ничего ценного для наших работников. Надо, чтоб было.
– Что для них ценно? – спросил Сисадмин.
– Догадайся с трёх раз, – рассмеялся Учитель.
Сисадмин ушёл просветлённый и сделал на корпоративном портале персональные странички для всех работников. И на тех страничках был указан размер зарплаты. Узнав об этом, все пользователи забеспокоились о своих паролях. На другой день в курилке обсуждали размер зарплаты Главбуха. На третий день ни у кого не было видно листочков с паролями.